昆明试点商业贷款转组合贷款

缴纳住房公积金有两个用途，符合相应的条件，可以申请住房公积金贷款和提取住房公积金。

昆明市住房公积金中心最近发布通知，自2021年1月20日起，试点个人商业性住房贷款转住房公积金组合贷款业务，凡是在昆明市行政区域内购买自住住房向商业银行办理商业贷款且所购住房已办妥抵押登记的，可向昆明市住房公积金中心申请符合条件的部分商业贷款转住房公积金贷款，与剩余的商业贷款共同形成组合贷款，原个人商业性住房贷款转住房公积金贷款业务暂停受理。

这对一部分购房者来说是件好事，之前昆明商转公需要结清公积金贷款多余的那部分商业贷款，现在不需要了，只要符合商转组合的条件，与剩余的商业贷款可以共同形成组合贷款。

纯商业贷款转住房公积金组合贷款，相对来说，肯定会比首次申请住房公积金贷款麻烦一些，首先必须要符合申请住房公积金贷款的条件。

申请住房公积金贷款首先借款人及共同还款人必须要符合相应申请条件，其次就是房子也必须要符合贷款条件，并非所有房子都支持住房公积金贷款。申请人(及)和房子都必须要符合条件才能申请住房公积金贷款。

2021年申请昆明住房公积金贷款的贷款对象、贷款条件、贷款额度计算更加规范，根据明确。

接下来我们就来看看有关昆明2021年住房公积金贷款最新政策的一些干货知识!

主要内容

1、哪些些房子可以申请住房公积金贷款?

2、申请住房公积金贷款需要具备什么条件

3、住房公积金贷款期限、贷款额度的计算方式?

4、申请住房公积金贷款需要提供什么材料?

5、商业贷款转住房公积金组合贷款需要具备什么条件?

那些房子可以申请住房公积金贷款?

申请昆明市住房公积金贷款原则上用于购买在昆明市行政区域内国有土地上建造的，并能取得土地使用权及房屋所有权的自住住房，拟购住房土地用途应为住宅用地，不动产权利性质为出让/市场化商品房。

一、新建商品房

在昆明市行政区域内已取得《商品房预售许可证》的，且房地产开发企业与市住房公积金中心签订按揭合作协议的、可以取得房屋产权权属证书并可在不动产登记部门办理抵押登记的住房。

解读：在购买新建商品房的时候很多购房者都知道“认筹”、“认购”、“草签”、“签购销合同”、"网签"、“商品预售备案”等是什么意思，但很少有购房者听说过“预告登记”。从法律角度讲，网签和商品预售合同备案都不具有物权效力，仅表明该商品房买卖行为已被纳入行政监管。预告登记作为一项以保障将来发生的不动产变动为目的的登记制度，是一项法定的物权制度。预告登记是购房者向登记机关申请保障物权实现的一种方式。购房者可以就尚未建成的预售商品住房申请预告登记，保障自己今后顺利拿到房屋不动产权证书，有效制约和防止因商品房存在“先卖后建”或“先卖后交付”的现状而出现开发商一房二卖、违规抵押、司法拍卖、破产清算等情况的发生。

也就是新建商品房未申请办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记的，昆明市住房公积金管理中心原则上不受理贷款。

二、存量二手房

在昆明市行政区域内已取得房屋产权权属证书、土地信息完整、具有完全处置权利并可在不动产登记部门办理抵押登记的住房。

解读：二手房有些房子虽然是有不动产权证，但不动产证上查无土地信息，这类房子蒙混过关，哄得业主开心，虽然能拿到不动产产权证，便于转手出售，但是土地存在一定的问题，不光是不能申请住房公积金贷款的，很多商业银行也拒绝放贷。这类房子以后涉及土地续期或房子拆迁土地补偿还是个迷。

除此之外，一些老旧破小区，因为房龄太长(从土地出让时开始计算)在申请住房公积金贷款也将会受到一定的限制。

三、建造、翻建、大修自住住房

在昆明市行政区域内缴存人经过有权机构批准后投资建造的自住住房。

四、出现以下情形不支持住房公积金贷款

1、与父母、子女及其他直系亲属之间买卖住房的;

2、购房合同(协议)上存在除配偶或同户的父母(借款申请人未婚)或同户的未婚子女(丧偶、离异未再婚除外)外的其他权利人的。

3、拟购住房被列入政府改造拆迁的住房、被有关部门鉴定为危房、被有关部门认定为已改变产权用途或存在其他不宜处置情形的、农村集体土地上的住房、土地使用年限加贷款期限超过规定标准的住房、位于企业、学校等单位工作区域内的不宜实现变现处置的住房。

申请条件(借款人)

一、贷款对象

1、借款人须具有完全民事行为能力的，且必须是购房合同或协议约定的产权人或产权共有人;

2、昆明市住房公积金

借款人必须是在昆明市行政区域内连续足额正常缴存住房公积金的缴存人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)，在本市购买、建造、翻建、大修自住住房;

3、异地住房公积金

在云南省内昆明市行政区域外的异地住房公积金管理中心连续足额正常缴存住房公积金且户籍地在本市行政区域内的缴存人家庭，在本市行政区域内购房时，可向市住房公积金中心申请公积金贷款。

4、住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

解读：住房公积金贷款认贷又认房，首套自住住房的标准，以家庭(含未成年子女)为单位，实际持有住房记录等认定，无住房且无住房贷款记录的，认定为首套自住住房，执行昆明住房公积金贷款首套房贷款政策，若持有一套住房(无住房贷款记录)或无住房但有过一次住房贷款记录(含未结清、已结清)认定为购买第二套住房，执行公积金贷款二套房贷款政策。不管有房无房只要有一次贷款记录都按二套房贷款政策执行。注意第二套公积金贷款政策只支持改善型普通自住住房，非普通自住住房是不支持的。

什么叫普通自住住房?普通自住住房有三点，其一建筑面积在144平方米以下，其二小区容积率大于1，其三房屋的实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

这三点只要有一个不符合，则为非普通住宅。另外，持有2套以上住房贷款记录(含未结清、已结清)和持有2套住房再次购房不支持住房公积金贷款。

二、缴存期限

住房公积金必须足额缴存6个月以上(含6个月)可以申请贷款，如果不是足额缴存，没有连续缴满6个月以上、中间有停缴、缴存不够的话是不可以申请公积金贷款的;

解读：借款申请人的住房公积金账户处于正常缴存状态，申请公积金贷款当月与最近缴至月份的间隔不超过2个月。借款申请人自申请公积金贷款之日起向前推算，按时、足额、连续缴存住房公积金月份符合规定;

三、贷款年龄及还款期限

1、具有完全民事行为能力的自然人;

2、年龄在18周岁(含)至法定退休年龄期间，男职工不超过60周岁，女职工不超过55周岁;

党政机关、人民团体中的正、副县处级及相应职务层次的女干部，事业单位中担任党务、行政管理工作的相当于正、副县处级的女干部和具有高级职称(含正、副高级)的女性专业技术人员(以下简称女干部和女高职专技人员)未满60 周岁，上述女干部和女高职专技人员以所在单位出具的情况说明为依据。

3、还款期限

借款申请人的还贷年限调整至法定退休年龄，住房公积金个人住房贷款申请期限最长不超过30年贷款期限。

贷款期限最短为1年，最长为30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年，即男性未满65周岁、女性未满60周岁(女干部和女高职专技人员未满65周岁)。

首付比例及房贷利率

一、首付比例政策

1、首套房贷款政策：对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人住房贷款购买住宅的，原则上最低首付款比例为20%;

2、二套房贷款政策，最低首付款比例不低于50%，贷款利率不得低于同期首套住宅的住房公积金个人贷款利率的1.1倍;

设置住房公积金个人住房贷款轮候期，轮候期为两年(即缴存人上一笔公积金贷款还清后，两年内不再受理公积金贷款申请)

3、对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭暂发放住房公积金个人住房贷款。

解读：已申请过住房公积金个人住房贷款的缴存职工，公积金贷款未结清的，不得再次申请住房公积金个人住房贷款。结清后，轮候期为2年，2年后才能申请住房公积金贷款。

二、贷款利率政策

1、首套房，贷款利率执行基准利率，即年限1-5年，利率为2.75%;年限6-30年，利率为3.25%;

2、二套房：贷款利率执行基准利率的1.1倍，即年限1-5年，利率为3.025%;年限6-30年，利率为3.575%;

贷款额度及计算

一、贷款额度

1、不高于备案合同(协议)的合同价款或计税金额的规定比例，并按二者的低值计算;

2、不高于确定的单笔贷款的最高限额;

职工贷款额度按购房实际需求和家庭还贷能力综合确定，最终贷款额度不得超过本市住房公积金个人住房贷款的最高额度限制。

昆明市缴存公积金双职工家庭，双方正常缴存公积金的，贷款最高额度为50万元，一方正常缴存公积金的，贷款最高额度为30万元。

注意：借款申请人婚姻存续期间申请贷款时，不动产权证书内载明共有情况为“单独所有”，夫妻双方需现场作出共同承担公积金贷款债务书面声明，但不合并计算公积金贷款额度。

解读：不动产权证书上载明的共有情况有两种情况，一种是房产证上只落一个人的名字， 上面共有情况就会载明“单独所有”，若是把夫妻双方的名字都落在房产证上，产权证上就会载明“共同所有”。

3、不高于根据借款申请人及其配偶、产权共有人还款能力计算确定的贷款限额;

4、不高于根据贷款额度计算公式测算出来的可贷额度;

5、贷款额度一经确定后不得调整。

二、贷款额度的计算公式

单职工贷款额度=借款申请人公积金缴存账户余额×公积金缴存时间系数×倍数;

双职工贷款额度=借款申请人公积金缴存账户余额×公积金缴存时间系数×倍数+共同借款申请人公积金缴存账户余额×公积金缴存时间系数×倍数。

1、缴存时间系数认定标准：

申请公积金贷款时，从开户时间开始计算，

连续正常缴存时间小于12个月(含)，缴存时间系数为 0.5;

连续正常缴存时间在13个月至24个月(含)的，缴存时间系数为 0.8;

连续正常缴存时间在24个月以上的，缴存时间系数为1。

2、倍数乘数随市住房公积金中心资金使用情况(即个贷率)进行调整，个贷率以市住房公积金中心对外公布的数据为准。

(1)、个贷率为85%(含)以下时，倍数为15倍;

(2)、个贷率为85% - 90%(含)时，倍数为14倍;

(3)、个贷率为90% - 95%(含)时，倍数为13倍;

(4)、个贷率超过95%时，倍数为10倍。

申请公积金贷款时，办理过提取业务的，经公积金中心认定，提取用途为购买本次申请贷款所购住房的，提取金额纳入贷款额度计算公式计算。

3、房屋价值的认定

(1)新建商品房

应以房屋交易管理部门的网签备案购房合同(协议)注明的合同价款作为住房价值，标明装修价款的，扣除装修价款后确定住房价值。

(2)存量二手房

应以房屋交易管理部门网签备案购房合同(协议)注明的合同价款(不含装修价款)、完税凭证注明的计税金额两者中低者进行确认。

购买二手房申请住房公积金贷款，贷款合同终止日期不得超过抵押房屋土地使用终止日期前(自动续期的除外)20年(含)。

贷款材料

购买新建商品房和存量二手房申请住房公积金贷款需要提供以下材料：

一、个人资料

1、身份证明

有效身份证件(不含过期、临近3个月到期和临时身份证)

居民身份证、户籍证明、军官证、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、外国人永久居留身份证等。

2、婚姻状况相关资料

结婚的：结婚证

离婚的：离婚证及离婚协议书、法院生效的裁判文书等

无配偶的：应提供《婚姻状况申明书》

3、个人信用资料

借款申请人、共同借款申请人、保证担保人应提交查询授权书，声明同意贷款银行查询个人信用报告。

申请公积金贷款时，借款申请人、共同借款申请人、保证担保人征信必须良好，存在以下不良信用记录之一的将贷不了住房公积金：

(1)、有贷款、贷记卡、准贷记卡存在逾期未还，或有担保人代偿记录的;

(2)、贷款、市住房公积金中心业务系统、贷记卡、准贷记卡逾期记录合并计算后达到连续6期，累计10期的，即：贷款存在逾期记录;

贷记卡近5年内存在未还最低还款额次数(含卡费、年费);

准贷记卡5年内存在透支90天以上未还记录(含卡费、年费)。5年的期限从申请贷款之日起向前推算。

公积金(组合)贷款，个人信用查询范围包括借款申请人、借款申请人配偶、产权共有人、保证担保人等。凡单个个人累计违约记录超过标准的不得受理其贷款申请。对于住房公积金置换组合贷款或组合贷款形成的同一期违约记录，提供佐证资料后按同一期计算。

(3)、存在涉诉记录的;

(4)、存在呆账、冻结、止付记录的;

(5)、存在住房公积金骗提、骗贷记录的;

(6)、提供虚假资料、虚假承诺等情形的;

(7)、存在失信行为被列入失信被执行人名单的。

4、缴存公积金相关资料：

昆明市行政区域内缴存人申请贷款时，无需提交公积金缴存资料;

昆明市行政区域外的异地公积金中心缴存职工申请贷款时，需提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，并由贷款经办部门进行核实。

5、收入相关资料

(1)、具有稳定经济收入，有偿还贷款本息的能力

若组合贷款应按受委托贷款银行要求提供收入相关资料。

(a)借款申请人及共同借款申请人的月收入，以申请公积金贷款时近6个月的平均月公积金缴存基数认定;

(b)共同借款申请人未缴存公积金的，月收入以所在单位出具的收入证明为依据，以近6个月的个人工资收入流水或社保个人参保缴费资料或个人缴纳所得税资料等作为佐证;

(c)共同借款申请人为自由职业者的，月收入按近6个月的个人储蓄账户资金流水单或社保个人参保缴费资料或个人缴纳所得税资料等取低值确定;

(d)共同借款申请人为农业人口的，月收入可参考当地上一年度农村人均收入水平认定。

(2)、其他合法收入

其他合法收入包括房租收入、股权分红收入、劳务报酬收入等，需提供社保缴纳证明、个人缴纳所得税证明、房屋产权权属证明、劳务合同等相关合法合规资料佐证认定。

(3)、偿还贷款本息能力确定：

借款申请人(含共同借款申请人)偿还住房贷款月还款额加其他负债及支出不得超过借款申请人(含共同借款申请人)家庭月收入的60%，且家庭月收入的40%不得低于申请人家庭最低生活保障费用。

其他负债及支出：申请人(含共同借款申请人)除住房贷款以外的其他债务及支出。

人均最低生活保障费用：按照本市人民政府当年公布的标准执行。

家庭最低生活保障费用:家庭供养人数×人均最低生活保障费用。

6、贷款还款账户资料：符合受委托贷款银行扣划要求的借款申请人银行账户。

7、《家庭住房实有套数诚信保证书》

二、贷款房屋信息材料

提供经房屋交易管理部门备案的合同(协议)或其他证明文件、完税凭证、房屋产权权属证书。

三、首付款相关资料：

1、购买新建商品房的，

提供首付款发票(收据)，并提供刷卡POS单、现金收款单等佐证资料;

2、存量二手房

提供买卖双方确认的首付款收据，并提供银行转账凭据、银行现金缴款单、资金监管凭证等佐证资料;

四、二手房(售房方)资料

在二手房交易过程中，除借款申请人提供以上资料外，售房方还应提供下列资料：

1、过户前的房屋产权权属证书复印件，不动产登记信息摘要。

2、售房方有效身份证件。

3、收款账户：符合受委托贷款银行要求的售房方账户。

五、市住房公积金中心要求提供的其他相关资料。

商业贷款转组合贷款的申请条件

1、申请人必须符合申请昆明住房公积金贷款的条件;

2、房子必须是在昆明市行政区域内购买的自住住房，原商业银行已经办妥抵押登记的房子;

3、申请人向原商业银行提出住房商业贷款转住房公积金组合贷款的申请，要原商业银行同意转才能转;

4、房屋的土地性质必须是出让性质，土地使用信息登记完整，从土地出让时间(开发商拿地时间)开始计算，房屋必须是在土地使用终止日期前20年(含)，具备这样土地性质的房子才能申请;

5、申请人申请组合商转组合贷款时，房屋的商业贷款余额不得低于5万元(人民币)，且转贷后商贷的余额不得低于1万元(人民币);

6、住房面积低于50平方米以下没有配套的住房，不能变现处置的住房是不可以设置为抵押物的，是不能申请的。

后 记

注意，申请住房公积金贷款监管是比较严格的，弄不了假的。 借款人、缴存单位、受委托贷款银行、合作机构、市住房公积金中心等有关个人和单位在办理公积金贷款业务中涉嫌违法犯罪的，是要依法追究法律责任。

住房公积金贷款认贷又认房，房子和借款人都比较要符合条件才能申请住房公积金贷款。有些人从来没有买过房，但之前可能通过一定渠道非法提取过住房公积金，这类人群也是不能申请住房公积金贷款。昆明住房公积金贷款更加严格，规范化，其主要目前也是避免一些了金融风险的存在，同时也希望广大购房者在买房的过程中认清自己的择房观，不要只看价格，不看房屋的流通属性。

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