2020年，是不平凡的一年。这一年我们遭遇了疫情“黑天鹅”事件，房地产行业也遭受了前所未有的挑战。回首过去的2020年，长沙楼市究竟交上了一份怎样的答卷?2020年1月7日，由湖南省房地产协会指导，湖南乐居、湖南中原联合主办，澳海集团冠名的“坚韧励行——2020年度长沙房地产市场研判会”在北辰洲际酒店圆满落幕。当日活动现场人气爆棚，座无虚席，干货满满，为湖南地产人带来了最专业、最详实的2020长沙房地产年终市场报告分析及2021年市场形势预判。

湖南省住房和城乡建设厅行业党委委员、湖南省房地产业协会常务副会长、秘书长宋泷、开福区住房和城乡建设局党组副书记、副局长尹志伟、乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮、中原集团研究研究中心研究总监刘渊、中原(湖南)房地产代理有限公司董事总经理、海南中原董事长胡治钢、澳海集团湖南区域营销总经理、区域招商总经理、云天赋项目总经理罗丹妮等嘉宾出席了此次研判会。

作为此次研判会的指导单位，湖南省住房和城乡建设厅行业党委委员湖南省房地产业协会常务副会长、秘书长宋泷首先在研判会的开始进行了致辞，对莅临现场的领导和嘉宾表示了热烈的欢迎。“2020年初，疫情突如其来。房地产销售停摆，房企面临巨大压力。但与此同时，疫情也催生了房地产新时代的到来。人居品质需求在疫情中更新迭代，倒逼房地产行业品质提升;售楼部从线下到线上、线上房交会兴起、直播看房成了新风尚。即使在失去了一个春天的情况下，我们依然看到了在逆境中坚持产品品质的企业;营销人们从线下到线上的全面探索;有企业提前一个月撞线全年业绩。正如主题“坚韧励行”，逆势中不放弃，迎难而上。”

作为此次研判会的冠名单位，澳海集团湖南区域营销总经理、区域招商总经理、云天赋项目总经理罗丹妮作为代表上台致辞。她表示，长沙市一直是国内知名的以幸福感为标杆的城市，今年更是表现出色，处理疫情得力、经济成绩耀眼、霸榜国内游网红城市前三甲、城市建设马不停蹄、教育新政频频推出。长沙这座城市无论是现在还是未来都将持续对年轻人释放魅力，前景无限。

“三条红线与疫情黑天鹅事件下，催生了房地产新时代。新的时代里，技术、学识、能力、良心，应该成为这个行业以及所有行业的主论调。专业化学识是我们每一个地产人需要不断加强的才能。客户用毕生积蓄买房，只有值得信赖的、专业的房产人士才能让他们放心。”

随后，乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮以《时代的口哨》为题、中原集团研究研究中心研究总监刘渊以《超预期复苏 高确定未来》，中原(湖南)房地产代理有限公司董事总经理、海南中原董事长胡治钢以《坚韧励行2020-2021年长沙楼市发展趋势研判》为题分别进行了主题演讲。

乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮

演讲主题：《时代的口哨》

侯亮表示，2020年房地产有几大变化，房地产从大开发时代逐步步入不动产时代;物业公司迎来新机遇;2020年房地产数字化和线上数字化营销程度提高，产业大数据变革行业。在房地产数字化上，乐居也在不断探索。乐居致力打造全链路数字化营销平台，包括乐居好房线上购、天猫好房、苏宁乐居矩阵。用互联网手段引流，把货品推给用户，无论是人找货还是货找人，都可以在平台上便捷完成。乐居在2020年的房产双节大促中也表现亮眼，百城千盘覆盖中国80%在售楼盘，乐居旗舰店上线2628个楼盘，下单件数达71153，补贴总额34.47亿。

中原集团研究研究中心研究总监刘渊

演讲主题：《超预期复苏 高确定未来》

刘渊在研判会上以《超预期复苏 高确定未来》为题，为现场嘉宾带来了2020年全国楼市动态的分析。

他介绍，2020年房地产业是疫情后恢复最快的产业之一，5月以来新房销售量持续回升，10月销售面积单月同比增长达16%。全年新房销售面积有望实现2.5%以上增长幅度，创近三年新高。疫情后房价稳步回升，2020年11月，全国新房成交均价为10071元/平，同比上升7.9%，全国住宅销售金额和均价也将创新高。

二手房方面，2020年全国二手房市场销量恢复要弱于新房市场。全年二手房成交面积同比下降3.9%，金额同比上升14.6%。成交量跑输新房，成交金额胜出。

2020年楼市的另一大特点是房价上涨而租金下降，代表“真实居住需求”的租金与“反映自住与财富储藏需求”的价格走势背离，反映民众对“信贷放水”的担忧，因而选择楼市作为储藏财富的手段。

“从当前的楼市来看，市场仍然没有完全恢复到疫情前状态，一二线新房市场的信心仍然偏低。新房销售面积的回升既有疫情期间积压需求集中释放的原因，也有供应增加的原因，并不能完全看作是市场已经恢复。目前全球疫情仍在爆发，外部环境是最大不确定因素，政府放水救市空间有限，维稳是政策的最佳选择。”刘渊表示。

中原(湖南)房地产代理有限公司董事总经理、海南中原董事长胡治钢

演讲主题：《坚韧励行2020-2021年长沙楼市发展趋势研判》

胡治钢站在长沙楼市的角度，分享了2020年长沙楼市的干货数据并对2021年长沙楼市的走势进行了研判。

土地市场方面，2020年长沙内六区土地供应建面1615万方，成交1399万方，同比均有小幅下滑，其中3宗含商占比大地块流拍;土地出让金达595亿元，创近十年新高;经营性用地起始楼面价破4000元/㎡水准线，房企争抢频现，但在双限严控下依然保持溢价率低位运行;

“面粉”价格与“面包”价格同步上涨，房地价差扩大，在稳定客户对未来房价预期的同时，把控房企利润空间。限价地两年内上市近九成，单盘上市速度不断刷新;精装项目占比逐年下降，顶格毛坯价项目占比减少，但整体限价兑现率超95%，房企小幅让利以实现去化。

住宅市场方面，2020年长沙内六区商品住宅供应1631万方，成交1472万方，供销同比小幅增长。商品住宅成交均价10556元/平，同比上涨7.04%。前期受疫情影响的需求，在后期平稳释放，尤其是下半年，房企加快推货节奏和营销力度，助力供销量达近三年最高值，整体供销比1.11，市场供需关系健康。

内五区中商品住宅主力面积段成交集中在130㎡-144㎡区间，价格段成交集中在100-140万区间，大于250万元占比上升明显;从侧面反映出产品总价不断上移，客户承压能力增强，限价限购下，改善型产品需求不断增加。

2020年月均开盘去化率为58%，处在荣枯线徘徊，基本与去年一致，但今年越来越多的项目只能平推入市，在高推量下，市场客量难以支撑项目开盘，更多的是通过渠道、促销在平销期来转化客户。

商办市场方面，写字楼、公寓、商业三大物业物业类型均供过于求，价格下跌，商办成交仅占商品房14%。目前商办库存合计1162万方，同比增加197万方，去化高压。其中商务公寓成交总价段30万以下急速下跌，30-50万总价段近四年稳定为成交主力;主力成交面积段为30-50㎡，50㎡以上成交比例基本维持在25%左右。2017-2019年商务公寓价格迅速攀升，住宅限价，价比扩大明显，2020年商务公寓市场理性化，价格回落。

站在未来的角度，胡治钢也对2021年的长沙楼市进行了研判和分析。宏观环境上，经济环境向上，信贷环境相对宽松，金融环境银行端收紧，房企经营难度加大，政策环境继续维稳，楼市限签可能将会重现;

住宅市场上，2021年长沙商品住宅量价小幅增涨。内六区商品住宅预计新增供应1617万方，其中长沙县371万方，内六区叠加短期库存，按近6个月去化速度计算，去化周期需要16.6个月;预计六区一县上市项目主力单价段集中在9000元/㎡以下，占比40%，维持省会房价洼地表象，但内五区主力明显上移，主力在12000-15000元/㎡区间，占比39%。

至此，坚韧励行——2020年度长沙房地产市场研判会正式结束!本次研判会由乐居湖南全程视频+图文线上直播，活动共吸引了超15万人观看。

大幕已落，精彩还待续!1月19日，由湖南省房地产业协会主办、湖南乐居协办的“榜样2020年度潇湘房地产风云榜测评” 活动即将举行。届时，由省房协与湖南乐居联合采访近70余家与房地产行业相关的企业，共同编撰的《致敬不平凡——榜样2020湖南房地产行业发展记录》一书将在活动上正式发布，敬请关注!

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